Denkmalimmobilien – sollte man ein denkmalgeschütztes Haus kaufen?
Denkmalimmobilien haben ihren ganz eigenen Reiz. Der schöne alte Bauernhof, die elegante Jugendstilvilla oder der hübsche Altbau mit den hohen Wänden – viele Menschen geraten dabei ins Schwärmen. Bevor Sie aber ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, sollten Sie sich genau über die Auflagen informieren, denn Sie dürfen es nicht nach Gutdünken sanieren und renovieren. Allerdings bringt die Instandhaltung steuerliche Vorteile mit sich.
Denkmalschutz: Immobilien sollen erhalten bleiben
Denkmalimmobilien haben einen geschichtlichen Wert für die Region, in der sie stehen, und sind Zeugnisse einer typischen Baukultur. Beispiele sind etwa das Schwarzwaldhaus oder das Reetdachhaus. Welche Objekte den Status von Denkmalimmobilien bekommen, entscheiden die zuständigen Behörden des jeweiligen Bundeslandes. Sie legen eine Liste mit Denkmalimmobilien an, die als besonders erhaltenswert gelten. Wer eine davon kauft, verpflichtet sich dazu, sie instand zu setzen und zu unterhalten.
Darum ist bei Denkmalschutz die Renovierung kompliziert
Grundsätzlich soll der Denkmalschutz das Haus vor Veränderungen bewahren, die seinen typischen Charakter zerstören. Das kann das komplette Gebäude, aber auch nur einzelne Teile davon betreffen – etwa eine schöne Fachwerkfassade. Grundsätzlich müssen Sie, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren möchten, für die folgenden Arbeiten immer um eine Genehmigung bitten:
- Erneuerung des Dachstuhls
- Dachausbau
- Erneuerung von Fenstern und Türen
- Badezimmersanierung
- Auswechseln von Bodenbelägen
- Streichen der Wände (sowohl innen als auch außen)
- energetische Sanierung (Dämmung, neue Heizungsanlage etc.)
Für Ein- oder Anbauten bei Denkmalimmobilien wird nur selten eine Genehmigung bewilligt. Gleiches gilt für den Abriss, den die Behörden im Normalfall zu verhindern versuchen. Stattdessen kann es eher vorkommen, dass Sie die Erlaubnis zur Entkernung des Gebäudes erhalten. Dabei bleiben zum Beispiel bei einem Fachwerkhaus die ursprünglichen Balken erhalten, während der Rest der Wände neu errichtet werden darf.
Die Denkmalschutzbehörde ist immer involviert
Egal, auf welche Weise Sie Ihr denkmalgeschütztes Haus sanieren möchten: Sie müssen sich grundsätzlich vor jeder Arbeit an die Denkmalschutzbehörde wenden. Hier kann man Ihnen sagen, welche Ihrer geplanten Arbeiten zulässig sind. Sie bekommen hier zudem Informationen darüber, ob Sie für bestimmte Arbeiten besondere Baumaterialien benötigen, und einen Spezialisten, der besondere, alte Handwerkstechniken beherrscht. Für die Wiederherstellung eines Reetdachs etwa können Sie pro Quadratmeter schnell 100 Euro und mehr ausgeben.
Die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde zu umgehen, ist nicht ratsam: Die zuständigen Stellen können Ihnen die Arbeit auch dann noch untersagen, wenn Sie bereits begonnen haben, und den Rückbau fordern. Zudem winken empfindliche Geldbußen von bis zu 500.000 Euro. Im schlimmsten Fall können Sie sogar enteignet werden.
Sind Sie unsicher, ob das Haus, für das Sie sich interessieren, unter Denkmalschutz steht, kontaktieren Sie die Untere Bauaufsichtsbehörde: Sie führt eine Liste mit allen Gebäuden in der Region, die unter Denkmalschutz stehen. Ist die betreffende Immobilie nicht verzeichnet, fragen Sie nach, ob bereits geplant ist, sie aufzunehmen. Es ist nämlich durchaus möglich, dass schon das entsprechende Verfahren eingeleitet wurde, aber das Haus nicht als Denkmalimmobilie gelistet ist.
Denkmalimmobilien bergen viele Risiken
Nicht jedes Haus, das unter Denkmalschutz steht, ist sehr alt. Allerdings trifft das auf viele der Gebäude zu und alte Häuser haben oft im Laufe der Zeit Schäden entwickelt. Möglich sind zum Beispiel:
- morsches Gebälk im Dachstuhl und in den Wänden
- beschädigte Bausubstanz
- Schimmel
- Wasserschäden
- Hausschwamm
- gesundheitsgefährdende Chemikalien in den Wänden bzw. in Lacken und Farben
- veraltete Elektroleitungen
- verrostete oder bleihaltige Wasserrohre
Nicht alle diese Schäden sind auf den ersten Blick sichtbar. Manche von ihnen treten erst zutage, wenn die Wände geöffnet werden. Das ist natürlich vor dem Verkauf nicht der Fall. Bevor Sie für viel Geld ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, sollten Sie daher einen Sachverständigen hinzuziehen. Sorgfältig geschulte Experten können Ihnen sagen, mit welchen Schäden Sie wahrscheinlich rechnen müssen.
Haben Sie das Haus mit einem Experten begutachtet, sollten Sie auf jeden Fall Grundbucheinsicht nehmen. Als Kaufinteressent haben Sie das Recht dazu. Hier sehen Sie, ob mit dem Grundstück oder dem Haus bestimmte Pflichten verbunden sind, ob es mit Schulden belastet ist oder ob Dritte daran irgendwelche Rechte haben.
Lohnen sich Denkmalimmobilien?
Ob sich der Kauf lohnt, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zunächst ist es wichtig zu wissen, welche Sanierungen vorgenommen werden müssen und wie teuer die Arbeiten in etwa werden. Auch die Lage der Immobilie hat einen erheblichen Einfluss darauf, ob sich der Kauf lohnt. Und schließlich kommt es auch darauf an, für welchen Zweck Sie das Haus erwerben.
Altbauten sind teils sehr begehrt
Wenn Sie ein unter Denkmalschutz stehendes Haus in einer Großstadt erwerben, finden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit begeisterte Mieter: Die natürlichen Materialien wie Ziegel, Holz und Kalk- oder Lehmputz in Verbindung mit hohen Wänden sorgen für Behaglichkeit und ein angenehmes Wohngefühl. Finden Sie Mieter, die Ihnen nach der Sanierung eine relativ hohe Monatsmiete zahlen, kann sich der Kauf rentieren.
Steuerliche Vorteile für Käufer von Denkmalimmobilien
Erwerben Sie ein unter Denkmalschutz stehendes Haus, sollten Sie sich langfristig daran binden. Auf diese Weise können Sie Ihre steuerlichen Vorteile ganz ausschöpfen: Sie dürfen Ihre Sanierungskosten anteilig von der Steuer abschreiben. Leben Sie selbst in dem Haus, sind pro Jahr 9 Prozent der Gesamtsumme erlaubt – und das über 10 Jahre hinweg. Insgesamt können Sie also Ihr zu versteuerndes Einkommen um 90 Prozent der Sanierungskosten mindern.
Entscheiden Sie sich für die Vermietung, können Sie insgesamt sogar 100 Prozent Ihrer Sanierungskosten abschreiben. In den ersten 7 Jahren mindern Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen um 9 Prozent der Sanierungskosten, in den folgenden 4 Jahren jeweils um 7 Prozent. Als Vermieter haben Sie außerdem den zusätzlichen Vorteil, dass Sie den Kaufpreis für die Immobilie – nicht jedoch für das Grundstück – wegen Abnutzung teilweise abschreiben können:
- Baujahr nach 1924: 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren
- Baujahr vor 1924: 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren
Die Abschreibung für die Abnutzung der Immobilie steht Ihnen nicht zu, wenn Sie diese selbst bewohnen.
Wichtig ist, dass Sie sich für mindestens 10 Jahre an das unter Denkmalschutz stehende Haus binden möchten. Als Spekulationsobjekt für einen schnellen Weiterverkauf lohnt es sich nicht: Der Käufer nach Ihnen profitiert nämlich nicht mehr von den steuerlichen Vorteilen. Entsprechend wäre er sicher nicht gewillt, einen so hohen Preis für die Immobilie zu bezahlen, wie Sie das beim Erwerb getan haben.
Ausnahmeregelung zur Grundsteuer
In manchen Fällen stellt sich heraus, dass die jährlichen Instandhaltungskosten höher sind als die Mieteinnahmen, die Sie mit der Denkmalimmobilie erzielen. Ist das der Fall, können Sie das beim Finanzamt geltend machen. Sie bekommen die Grundsteuer ganz oder in Teilen erlassen, wenn die Unrentabilität des vermieteten Gebäudes auf seine Kulturguteigenschaft zurückzuführen ist.
Denkmalgeschützte Immobilie: Besonderheiten zur Finanzierung
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchten, sollten Sie die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten miteinander vergleichen. Es lohnt sich nicht immer, den Kredit bei der Hausbank aufzunehmen: Überregionale Anbieter kennen sich oft besser mit der Materie aus und bieten gute Konditionen.
Wenn Sie von den Experten im Denkmalschutz beraten wurden und eine ungefähre Vorstellung von den anfallenden Kosten für die Sanierung haben, können Sie auch Förderungen beantragen. Am besten eignet sich hierfür die Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur energetischen Sanierung.
Die technischen Mindestauflagen für die energetische Sanierung bei Denkmalimmobilien sind im Gegensatz zur energetischen Sanierung bei moderneren Häusern stark vereinfacht. Das ist der Tatsache geschuldet, dass viele Maßnahmen für die denkmalgeschützte Immobilie nicht infrage kommen: Außendämmungen beispielsweise dürfen wegen der Veränderung der Fassade nicht durchgeführt werden und auch mehrfachverglaste Kunststofffenster eignen sich nicht.
Bis Sie den Antrag final stellen können, müssen alle geplanten Sanierungsarbeiten abgesegnet sein. Dafür müssen Sie Geduld aufbringen, denn jede einzelne Maßnahme muss mit den Zuständigen vom Denkmalschutzamt besprochen werden. Jedes Dokument, das Sie hier erhalten, müssen Sie sorgfältig aufbewahren. Das gilt auch für alle Rechnungen, die Sie im Laufe der Sanierungen erhalten – nur so können Sie die Abschreibungen vornehmen.
Fazit: Denkmalimmobilien können sich lohnen
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchten, sollten Sie es im Vorfeld sorgfältig von einem Experten begutachten lassen. So erfahren Sie, wie groß das Risiko ist, dass sich unsichtbare Schäden in dem alten Gemäuer oder Gebälk verbergen. Entspricht das Haus Ihren Vorstellungen, können Sie veranschlagen, wie viel Sie für Grundstück, Immobilie und Sanierungen benötigen werden.
Sie stellen bei der Denkmalschutzbehörde Anträge für die Maßnahmen, die Sie geplant haben. Die Zuständigen erklären Ihnen, welche der Maßnahmen gestattet werden und welche nicht. Mit den Plänen für die Sanierung können Sie sich an die KfW wenden, um die Förderung zu beantragen. Erst wenn sie bewilligt ist, können Sie mit der Sanierung beginnen.
Da der Staat ein Interesse daran hat, dass Denkmalimmobilien erhalten bleiben, können Sie die Sanierungskosten steuerlich abschreiben. Der Zeitraum dafür beträgt allerdings je nach Nutzung 10 bis 11 Jahre. Entsprechend eignet sich eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage nur, wenn Sie sie über einen längeren Zeitraum behalten möchten – kurzfristige Spekulationsobjekte sind sie nicht.
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